対象不動産の個別特性を調査し、市場実勢価格の水準を算出していきます。CADを使用し、商業地・中高層住宅地では実効容積率、低層住宅地では有効宅地面積等を検証します。

1.実効容積率の検証
(商業地・中高層住宅地)

容積率を制限する規制

  • 道路幅員による規制(12m未満)
  • 北側斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 道路斜線制限
  • 日影規制
  • 高度地区 etc

→ 実効容積率 ≦ 指定容積率

⇒ 実効容積率 ≦ 指定容積率

2.有効宅地面積の検証
(低層住宅地域内の中規模・大規模画地)

地域の標準的な土地:100㎡~125㎡

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対象不動産:中規模~大規模画地

地方自治体の開発指導要綱

  • ・最低敷地面積
  • ・開発道路の幅員
  • ・公園等の設置
  • ・道路の隅切り
  • ・ゴミ集積所

→ 実効容積率 ≦ 指定容積率

⇒ 実効容積率 ≦ 指定容積率