対象不動産の価格・賃料に影響を及ぼす全ての要因をもれなく調査します。

法令上等の調査

• 都市計画区域（市街化区域、市街化調整区域、線引きされていない区域）
• 用途地域、特別用途地区等
• 建蔽率、容積率
• 開発行為の制限
• 建物高さの制限（絶対高さ制限、斜線制限、日影規制）
• その他建築制限（外壁後退距離、最低敷地面積、建築協定、地区計画、風致地区等）
• 道路種別（建築基準法第42条第1項1号～第5号、同条第2項）、未接道（建築不可）
• 道路幅員（役所調査、現地調査）
• 私道の制限
• 宅地造成規制法、土壌汚染対策法、生産緑地法、国土利用計画法ほか
• 新旧耐震基準（昭和56年6月1日以降「確認済証」取得）、建築確認済証、検査済証、開発許可証
• 石綿使用調査
• 上水道、下水道（雨水、生活雑排水、工業排水）、電気、ガス（都市ガス、プロパン)

権利関係の調査

• 登記簿による不動産の表示（所在・地番、地目、地積）、所有権者の確認（甲区）
• 建物の家屋番号、構造・種類、床面積、未登記建物の調査、滅失登記未済の調査
• 差押、仮差押、仮処分、所有権移転仮登記等
• 所有権以外の権利（乙区）：地上権、（根）抵当権、賃借権
• 借地権、使用貸借、第三者による占有（賃貸借）
• 定期借地権、定期借家権、契約内容（残存期間、賃料等に関する契約）
• 公図、登記簿面積、地積測量図、確定測量図（隣地所有者との境界確定済み測量図）、現況測量図

地域要因、個別的要因の調査

市場性調査

• 対象不動産と類似する取引事例（地積、形状、用途等）の収集
• 公的価格（公示価格、路線価、固定資産税課税標準額）の確認
• 需給動向に関する地元精通者、デベロッパー、建設業者等意見
• 市場参加者の属性（個人、一般事業法人、戸建業者、マンション業者、不動産投資家等）

対象不動産の個別特性を調査し、市場実勢価格の水準を算出していきます。
CADを使用し、商業地・中高層住宅地では実効容積率、低層住宅地では有効宅地面積等を検証します。

1.実効容積率の検証（商業地・中高層住宅地）

不動産価格に影響する重要な要因

容積率を制限する規制

• 道路幅員による規制（12ｍ未満）
• 北側斜線制限
• 隣地斜線制限
• 道路斜線制限
• 日影規制
• 高度地区 etc

2.有効宅地面積の検証（低層住宅地域内の中規模・大規模画地）

地方自治体の開発指導要綱

有効宅地面積に影響を及ぼす規制

• 最低敷地面積
• 開発道路の幅員
• 公園等の設置
• 道路の隅切り
• ゴミ集積所